Rispetto ad altre discipline sportive, il golf ha un approccio completamente diverso, più avanza l’età, il tempo libero, la disponibilità economica ed il desiderio di staccare la spina, più aumenta il numero di persone (tanto maschi quanto femmine) che lo praticano, soprattutto per gli aspetti salutari che produce e la facilità di apprendimento. In Italia, ancora ad oggi, il golf è considerato uno sport aristocratico, disponibile solo ad una ristretta élite, la cui iniziazione è spesso fuori dalla portata di molti. Questa impostazione discriminatoria tipicamente italiana non si incontra invece in altri paesi occidentali in cui andare al campo da golf equivale a dire vado in palestra. Cosa spinge il mercato immobiliare legato alla pratica di questo sport? La risposta arriva in gran parte dal fenomeno economico-demografico che prende il nome di delocalizzazione della vecchiaia, quello che gli inglesi chiamano retirement planning. Nelle economie occidentali più evolute, soprattutto quelle anglosassoni, è consuetudine pianificare il modo e soprattutto il luogo in cui si desideri trascorrere la parte non lavorativa della propria vita, generalmente individuando nazioni con un clima molto gradevole. Sostanzialmente una volta percepita la pensione o qualche altra forma di rendita finanziaria ci si trasferisce quasi definitivamente per apprezzare al meglio il tempo libero e soprattutto la qualità del tempo libero che si ha a disposizione. Negli USA, ad esempio, la Florida è regina incontrastata per tutti i pensionati americani. Vivere all’interno di un golf resort, o nelle sue vicinanze, è una opzione che viene sempre più considerata dalle famiglie di una certa età, non più obbligate per motivi lavorativi, o per i figli ancora da mantenere, a risiedere in città. Nella maggior parte dei casi i residenti di un golf resort non praticano nemmeno tale sport, hanno scelto infatti tale stile di vita per essere immersi costantemente in una location silenziosa, circondata dal verde e dagli animali, con abbondanza di laghetti e piste ciclabili, lontani dai centri metropolitani, ma non troppo, con la sicurezza di un sito vigilato e protetto costantemente da un servizio di security privata. Tre nazioni europee si sono specializzate in queste tipologie di strutture residenziali e ricettive: Spagna, Portogallo e Cipro, potendo contare sulla loro favorevole posizione geografica. L’idea di fondo è quella di attirare tanto le famiglie in pensione quanto quelle attive professionalmente con alte disponibilità di spesa per una casa alternativa a quella di città.
Ad esempio, soprattutto in Spagna ed in Portogallo (Algarve) i golf resorts sono oggetto di investimento da parte di fondi e società immobiliari. Le varie tipologie di soluzione immobiliare vengono acquistate per potere essere successivamente messe a reddito per tutto l’anno. Se si acquista un appartamento per investimento in una zona costiera italiana, generalmente il potenziale di reddito è limitato al periodo fra primavera e estate. Nei golf resort di questi Paesi l’outlook è più interessante. Durante i mesi autunnali/invernali si può affittare l’appartamento ai giocatori di golf (professionisti e non) che giocano durante questo periodo (per i golfisti sono mesi di alta frequenza). Mentre in primavera/estate si affitta l’appartamento a famiglie solitamente del nord Europa (britannici, scandinavi e tedeschi) che desiderano fare una o più settimane di vacanza. Solitamente questi golf resort sono ubicati in prossimità della costa turistica, ma di qualche kilometro più all’interno, proprio per non essere soggetti alla confusione tipica delle località che attraggono invece il turismo di massa in piena estate. In questo modo l’immobile genera reddito quasi tutto l’anno con uno yield che arriva anche oltre il 6,5% sul prezzo di mercato attuale.
Lo scenario italiano a fine 2020
Da un punto di vista strettamente focalizzato sull’investimento, la presenza di campi da golf nelle località turistiche sia di mare che di montagna, campagna o lago, certamente rappresenta un punto di forza notevole per incrementare la domanda di ville e appartamenti in locazione.
Ma il mercato delle abitazioni inserite o localizzate nelle immediate vicinanze di un golf club interessa sempre di più una larga fetta di popolazione di fascia compresa fra i 45 e i 70 anni.
La tendenza più recente è di comprare alloggi di piccole dimensioni, tra i 70 e i 90 metri quadrati, anche perché la maggior parte del tempo si passa sul campo da gioco e nelle zone comuni, elementi fondamentali per un investimento di successo nelle strutture residenziali golfistiche. Chi compra, infatti, è molto attento alla tipologia del percorso, alla sua difficoltà. La prima grossa distinzione viene fatta dal numero di buche, 18 per la maggior parte, 36 per i top green come il Golf Club Margara e il Golf Club Monticello. Con l’aumentare del numero di buche sale anche il prezzo degli immobili. L’altro aspetto tenuto fortemente in considerazione da chi compie questo genere di investimento è il servizio che offre la struttura. Ristorante, piscina, giardinaggio, pulizie ed anche aree riservate ai bambini, sono alcune delle attenzioni che richiedono i golfisti.
In Italia sono quasi centomila i tesserati e i circoli 300 con una crescita del 30% negli ultimi anni. Tutte le regioni italiane hanno dei circoli ma lo sviluppo maggiore si è avuto inizialmente nel nord del Paese per poi trasferirsi verso sud. Ad esempio, Puglia e Sicilia hanno solo 7 circoli a testa ma le potenzialità ed i progetti per aprirne altri sono sulla carta.
La domanda di residenze golfistiche non riguarda solo gli appassionati italiani ma anche quelli stranieri, nonostante la concorrenza di Spagna e Portogallo sia molto forte. Fra i praticanti di altri Paesi spiccano in particolare le famiglie inglesi, francesi svedesi e tedesche; queste ultime soprattutto sono coloro che più amano anche dal punto di vista golfistico il nostro Paese e lo dimostrano acquistando seconde case in aree a loro ben note come il Garda e la Franciacorta.
Mercato e prezzi in Italia ai tempi del Covid-19
La pandemia da Coronavirus ha influenzato la domanda residenziale di non poche famiglie, spostando le loro scelte abitative su abitazioni più grandi in città oppure sul provare a trovare case con spazi verdi privati e pubblici a disposizione, in caso si dovesse tornare a dover vivere periodi di restrizioni pesanti (lockdown) in termini di spostamenti e di relazioni interpersonali. L’offerta di case inserite all’interno di campi da golf, o quantomeno nelle frazioni o nei comuni vicini ad essi e non troppo distanti dai grandi centri urbani, viene incontro alle nuove esigenze di una parte della domanda abitativa che ha scelto queste opzioni. Possiamo sostanzialmente affermare che la ricerca di questi immobili coinvolge, causa la pandemia, non soltanto gli amanti di questo sport ma in generale coloro che vogliono lasciare le grandi aree metropolitane. Dal punto di vista strettamente economico, il mercato immobiliare nel 2020 di questo comparto non è certamente rimasto immune all’impatto negativo provocato dai periodi di lockdown subiti dalle varie regioni d’Italia, da marzo ad oggi. Tuttavia, i valori di vendita hanno mostrato una certa resistenza, e in alcuni casi hanno registrato anche un leggero incremento rispetto alla fine del 2019. Nelle 26 località esaminate, fra il nord e il sud del nostro Paese, la media generale dei prezzi ha segnato un incremento dello 0,7 per cento; in pratica una sostanziale stabilità rispetto ai valori registrati a dicembre dell’anno scorso.
I prezzi in media negli ultimi 5 anni hanno subito dei decrementi compresi fra il -3,5 per cento e il -4,2 per cento, un intervallo negativo che lentamente si sta chiudendo, anno dopo anno. Il valore medio ha maggiormente tenuto sul lungo periodo (ultimi 15 anni), dato che in media si registra una crescita annua dell’1,7 per cento. Nelle località più prestigiose, invece, i valori hanno tenuto di più, ed oggi sono in linea con i prezzi di cinque anni fa; la perdita si è avuta in termini reali, ma, grazie alla bassa inflazione, si tratta di pochi punti percentuali. L’incremento di valore registrato dagli stessi immobili in un periodo più lungo (20 anni) è stato comunque interessante: fra il +26 per cento e il +28 per cento rispetto al prezzo di partenza del 2000.
Quando poi il circolo del golf è inserito in località di un determinato pregio anche e non solo per la bellezza dei luoghi, il valore degli immobili cresce o cala in maniera modesta, per motivi non solo legati alla presenza di un campo a 18 buche. Di esempi in Italia ne troviamo alcuni: in Toscana c’è Punta Ala, una bellissima località il cui mercato della seconda casa fa registrare valori di vendita e di locazione sempre elevati. In Sardegna troviamo il Pevero, in Costa Smeralda, oltre a altre località come Pula o Is Arenas in provincia di Oristano.
Anche in questo caso è la localizzazione che ha fatto crescere le quotazioni, il golf è un elemento in più, un optional che attira sicuramente una domanda di alto standing, disposta a spendere anche 40.000 euro per affittare una villa nel mese di agosto o dove per acquistare, parliamo sempre di ville, si possono spendere diversi milioni di euro.
Per altre località, come Monticello, Carimate, la Franciacorta e l’Isola d’Elba, i valori delle abitazioni vicine o all’interno del circolo sono invece cresciuti e hanno tenuto più di altri immobili localizzati a pochi chilometri di distanza. Altri circoli non hanno invece un appeal tale da fare sufficientemente da catalizzatore per attirare una domanda di investitori e utilizzatori con alte disponibilità di spesa come succede per le location in Sardegna o in Algarve, per citare una ricca e famosa località estera portoghese.
Il Sud mantiene le sue potenzialità inespresse
Seppur in crescita rispetto agli anni 90 le regioni del Sud Italia sono le più carenti di strutture, sia di gioco che residenziali. Spazi e panorami mozzafiato non sono bastati per adesso a garantire la costruzione di realtà immobiliari di successo. Dietro alle bellezze paesaggistiche servono i capitali dei grossi gruppi costruttori che almeno per adesso non sembrano credere moltissimo nelle possibilità del territorio. Anche se bisogna fare qualche eccezione come il San Domenico Golf vicino a Bari, o il complesso Le Madonie in provincia di Palermo. Sicuramente i campi del Nord Italia e in particolare Piemonte, Lombardia e Veneto rappresentano l’eccellenza organizzativa e strutturale italiana, ma un grande mercato da valutare perché inserito in un naturale contesto di bellezza territoriale è rappresentato anche da Toscana, Puglia, Sardegna e Sicilia dove decine di progetti potrebbero decollare, ma stentano ancora.
In futuro sarà fondamentale localizzare correttamente la zona di costruzione del complesso golfistico residenziale onde evitare di incappare in investimenti di scarso successo, se infatti la location non è trainata da un mercato immobiliare forte difficilmente il valore dell’abitazione si apprezzerà nel tempo, a prescindere dal contesto golfistico.
