Il Multifamily è la principale asset class del settore Residenziale. Con questa parola anglosassone si definiscono gli immobili residenziali costituiti da più appartamenti interamente destinati alla locazione, di proprietà di investitori istituzionali. L’interesse per questo comparto è testimoniato dalla crescita negli ultimi 5 anni degli investimenti in Europa, dove questa asset class è oggi la seconda per volume di investimenti. In Italia, il mercato è ancora ai suoi esordi, ma l’interesse è dimostrato dall’elevato numero di operazioni core plus, value-add e opportunistiche registrate nell’ultimo anno. Ciò che gli investitori ricercano in questa asset class è la stabilità dei flussi di cassa, garantiti da rischi di vacancy e tenancy contenuti grazie alla numerosità dei tenant che occupano un asset, l’opportunità di diversificazione rispetto ad asset class tradizionali e i fondamentali legati alla domanda di un bene primario, limitatamente impattata dai cicli economici. A guidare la domanda di abitazioni in affitto sono l’urbanizzazione, la mobilità e l’affordability.

Partendo dall’urbanizzazione: l’aumento della popolazione nelle città, insieme alla bassa natalità e nuzialità, hanno portato a una riduzione della dimensione delle famiglie e a una crescita del numero di nuclei familiari, con conseguente maggiore necessità di alloggi. Negli ultimi dieci anni, città come Milano, Roma, Bologna, Firenze e Torino hanno registrato una crescita della popolazione e del numero di famiglie e le proiezioni indicano che la crescita andrà avanti almeno fino al 2030. La fetta più grande di popolazione che vive in alloggi in locazione appartiene alla fascia d’età inferiore ai 45 anni e questa quota è significativamente aumentata nel corso degli ultimi 15 anni. Le previsioni per il 2030 parlano inoltre di una polarizzazione dei redditi e di una crescita del numero delle famiglie proprio nelle fasce di reddito più basse e più alte. Passando alla mobilità, sono oltre 20.000.000 i cittadini europei che risiedono in un paese europeo diverso dal proprio, di cui 1.500.000 in Italia: un enorme numero di persone con stili di vita più nomadi, meno propense all’acquisto e più interessate a soluzioni flessibili. Passando invece all’affordability (accessibilità all’abitazione), i canoni di locazione hanno avuto una crescita costante e per lo più proporzionale a quella dei redditi. Al contrario, l’attuale regime di bassi tassi di interesse, che ha contribuito a facilitare l’accesso al credito, ha dato una forte spinta alla crescita dei prezzi d’acquisto, aumentando il divario tra prezzi e canoni e spingendo una fetta di popolazione verso l’affitto.

Tra le principali sfide che il Multifamily dovrà affrontare ci sono, secondo gli investitori, la frammentazione della proprietà e la scarsa qualità dello stock: l’Italia è il primo paese dell’Europa Occidentale per incidenza dello stock costruito tra il 1945 e il 1990, pari a oltre il 64% del totale. Gli edifici realizzati negli ultimi 30 anni sono pari ad appena il 15% del totale. Il Multifamily, però, è da questo punto di vista un’ottima opportunità per investire nel rinnovo del patrimonio immobiliare italiano, anche in ottica ESG. Passando alla frammentazione, invece, il 77% dello stock della città di Milano (630.000 alloggi) è in effetti di proprietà di privati e per la stragrande maggioranza è composto da prime case. Il 23% è invece di proprietà di persone giuridiche: di questo 23%, la metà è di proprietà del comune di Milano e di Aler. Solo il 2% del totale, attualmente, fa riferimento a immobili con caratteristiche assimilabili al Multifamily.

Il Multifamily è la principale asset class del settore Residenziale. Con questa parola anglosassone si definiscono gli immobili residenziali costituiti da più appartamenti interamente destinati alla locazione, di proprietà di investitori istituzionali. L’interesse per questo comparto è testimoniato dalla crescita negli ultimi 5 anni degli investimenti in Europa, dove questa asset class è oggi la seconda per volume di investimenti. In Italia, il mercato è ancora ai suoi esordi, ma l’interesse è dimostrato dall’elevato numero di operazioni core plus, value-add e opportunistiche registrate nell’ultimo anno. Ciò che gli investitori ricercano in questa asset class è la stabilità dei flussi di cassa, garantiti da rischi di vacancy e tenancy contenuti grazie alla numerosità dei tenant che occupano un asset, l’opportunità di diversificazione rispetto ad asset class tradizionali e i fondamentali legati alla domanda di un bene primario, limitatamente impattata dai cicli economici. A guidare la domanda di abitazioni in affitto sono l’urbanizzazione, la mobilità e l’affordability.

Partendo dall’urbanizzazione: l’aumento della popolazione nelle città, insieme alla bassa natalità e nuzialità, hanno portato a una riduzione della dimensione delle famiglie e a una crescita del numero di nuclei familiari,

con conseguente maggiore necessità di alloggi. Negli ultimi dieci anni, città come Milano, Roma, Bologna, Firenze e Torino hanno registrato una crescita della popolazione e del numero di famiglie e le proiezioni indicano che la crescita andrà avanti almeno fino al 2030. La fetta più grande di popolazione che vive in alloggi in locazione appartiene alla fascia d’età inferiore ai 45 anni e questa quota è significativamente aumentata nel corso degli ultimi 15 anni. Le previsioni per il 2030 parlano inoltre di una polarizzazione dei redditi e di una crescita del numero delle famiglie proprio nelle fasce di reddito più basse e più alte. Passando alla mobilità, sono oltre 20.000.000 i cittadini europei che risiedono in un paese europeo diverso dal proprio, di cui 1.500.000 in Italia: un enorme numero di persone con stili di vita più nomadi, meno propense all’acquisto e più interessate a soluzioni flessibili. Passando invece all’affordability (accessibilità all’abitazione), i canoni di locazione hanno avuto una crescita costante e per lo più proporzionale a quella dei redditi. Al contrario, l’attuale regime di bassi tassi di interesse, che ha contribuito a facilitare l’accesso al credito, ha dato una forte spinta alla crescita dei prezzi d’acquisto, aumentando il divario tra prezzi e canoni e spingendo una fetta di popolazione verso l’affitto.

Tra le principali sfide che il Multifamily dovrà affrontare ci sono, secondo gli investitori, la frammentazione della proprietà e la scarsa qualità dello stock: l’Italia è il primo paese dell’Europa Occidentale per incidenza dello stock costruito tra il 1945 e il 1990, pari a oltre il 64% del totale. Gli edifici realizzati negli ultimi 30 anni sono pari ad appena il 15% del totale. Il Multifamily, però, è da questo punto di vista un’ottima opportunità per investire nel rinnovo del patrimonio immobiliare italiano, anche in ottica ESG. Passando alla frammentazione, invece, il 77% dello stock della città di Milano (630.000 alloggi) è in effetti di proprietà di privati e per la stragrande maggioranza è composto da prime case. Il 23% è invece di proprietà di persone giuridiche: di questo 23%, la metà è di proprietà del comune di Milano e di Aler. Solo il 2% del totale, attualmente, fa riferimento a immobili con caratteristiche assimilabili al Multifamily.